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최근 공사비·금융비용 상승 등으로 도시정비 사업성이 악화되는 상황에서 서울 강남권 일부 재건축 단지에 ‘재건축 초과이익 환수제’(재초환) 추정 부담금이 통보돼 정비사업이 위축될 수 있다는 우려가 커지고 있다. 수억원대의 추가 부담금을 놓고 재산권 침해와 이중과세 논란이 일면서 ‘제도 폐지’ 주장에 힘이 실리고 있다.

16일 업계에 따르면 서울 강남구와 서초구는 최근 각각 은마아파트와 반포현대 재건축정비사업조합에 ‘재건축 부담금의 부과 기준 및 예정액 통지서’를 발송했다. 은마아파트의 부담금 예정액은 총 2조44억원으로 1인당 평균 4억6000만원에 달한다. 반포현대는 총 179억원 규모로 1인당 평균 2억2000만원 수준이다.

재초환은 재건축으로 얻게 되는 초과이익에 대해 국가가 부담금을 거두는 제도다. 재초환 부담금은 조합원 1인당 평균 초과이익이 8000만원을 넘는 경우 초과분의 최대 50% 이내에서 부과된다. 아파트 준공 시점의 주택가격에서 정비 사업 시작 시점의 가격과 정상적인 집값 상승분, 개발비 등을 제외한 초과이익을 기준으로 산정한다.

당초 개발이익의 일부를 환수해 투기 수요를 억제하고 주택가격을 안정화한다는 취지로 2006년 도입됐다. 이후 이명박 정부 당시인 2010년 서울 중랑구 연립주택 두 곳에 1인당 수백만원 수준이 부과된 이후 주택시장 침체로 한시적 면제를 시행했다. 박근혜 정부도 2017년까지 면제를 연장했다. 문재인 정부 들어 2018년 재시행된 이후 실제 부과된 사례는 없다. 윤석열 정부에서 폐지가 추진됐지만 2024년 부담금과 산정 기준을 완화하는 내용으로 개정됐다.

이번에 부과가 현실화되자 현장에서는 부담금 부과 시점에 대한 법률 해석을 논란이 일고 있다. 재초환 부담금은 준공 후 5개월 이내 부과·고지하도록 규정돼 있다. 부과할 수 있는 날로부터 5년이 지나면 부과할 수 없다. 이에 따라 2021년 준공된 반포현대의 경우 올해 말까지 부담금을 부과해야 한다. 반면 2024년 법률 개정으로 오는 2029년 8월까지 부과기한을 연장할 수 있다는 해석이 나온다. 서초구는 현재 국토교통부에 법률 해석을 공식 질의한 상태다. 국토부는 이달 중 법률 검토 결과를 발표할 예정이다.

부동산 시장에서는 이번 재초환 시행으로 정비사업의 지연이 불가피할 것으로 보고 있다. 정부의 주택공급 속도전 역시 차질이 예상되고 있다. 조은희 국민의힘 의원이 서울시 자료를 바탕으로 분석한 결과 지난 8월 기준 서울에서 재초환 부담금 예상 부과 대상은 46개 단지, 1만8000가구에 이른다. 총 부담금은 2조1690억원 규모다.

재초환 부담금 부과가 예정된 단지의 조합 주민들은 반발하고 있다. 미실현 이익에 부담금을 부과해 조합원에게 과도한 부담을 지운다는 게 주민들의 주장이다. 정비 사업의 사업성 저하로 재건축이 지연되거나 중단돼 주택 공급을 위축시킬 수 있다는 이유도 제시했다. 서초구는 이같은 내용을 담은 재초환 폐지 촉구 탄원서를 지난 4일 국토부에 제출했다. 이 탄원서에는 주민 1286명이 참여했다. 서초구는 지난 9일에도 주민 6936명이 참여한 2차 탄원서를 국토부에 제출했다.

전문가 역시 재초환 제도가 정비사업을 지연시키는 등 부작용이 큰 만큼 폐지해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

권대중 한성대학교 경제부동산학과 석좌교수는 “재초환 부담금이 정비사업의 발목을 잡을 가능성이 있고 서울시의 주택공급에도 악영향을 줄 것이다”며 “집값이 오른 만큼 재산세와 양도세 등을 많이 내게 돼 있는데 별도의 부담금을 만들기 보다 보유세를 더욱 강화하는 방안을 고려해야 한다”고 말했다.

이성은 기자

selee@chosunbiz.com