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연금 운용 똑똑하게 (4) “가진 게 집 한 채 밖에 없다고?” 주택연금으로 노후 준비하기!
웰스매니지먼트
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그런데 거주 주택은 유동화가 쉽지 않다. 그렇다 보니 대다수 은퇴자들은 금융자산부터 처분해 생활비를 마련하곤 하는데, 그러다 금융자산이 바닥을 보이고 살고 있는 집 한 채만 덩그러니 남는 경우도 많다.
이런 상황에서 주택연금이 새로운 노후 대비 수단으로 뜨고 있다. 특히 최근 12억원 초과 주택을 보유한 노령가구도 주택연금을 신청할 수 있게 되는 등 주택연금 제도가 개선되면서 더욱 많은 은퇴자들이 관심을 갖게 될 전망이다.
12억 초과 주택 보유자도 종신 주택연금 가능
주택연금은 만 55세 이상인 사람이 본인이 거주하는 집을 담보로 제공하고, 노후생활자금을 평생 동안 매월 연금 형태로 수령하는 상품이다.
2024년 10월 말 기준 13만 3,000여명이 가입했다. 본인 또는 배우자가 만 55세 이상이고, 주택 공시가격이 12억원 이하인 경우 가입할 수 있다. 다주택자는 합산가격이 12억원 이하일 경우 가능하며, 공시가격이 12억원을 초과하는 2주택자는 3년 내 1주택을 처분하면 가입이 가능하다.
다만 민간 금융회사가 운영하는 주택연금 서비스를 이용할 경우 12억원 초과 주택 보유자도 상품 가입이 가능하다.
금융위원회는 지난해 12월 11일 정례회의에서 하나은행과 하나생명보험이 신청한 12억원 초과 주택 보유자 대상의 민간 주택연금 서비스를 혁신금융서비스로 신규 지정했다고 밝혔다.
이번 결정으로 기존에 주택금융공사 주택연금 가입 대상에서 제외됐던 12억원 초과 주택 보유 노령 가구도 안정적인 노후 소득원을 마련할 수 있는 기회를 갖게 됐다. 이는 고가 주택 보유 노령층에게 새로운 재정적 유동성을 제공하며, 그동안 연금 혜택에서 소외된 계층의 노후 생활 안정을 도모하는 중요한 전환점이 될 것으로 기대된다.
기존 주택금융공사의 주택연금은 공시지가 12억원 이하의 주택만 가입 대상에 포함됐다. 따라서 고가 주택을 보유한 노령층은 자산 가치는 높으나 현금 흐름이 부족한 상황에서 연금 혜택을 받을 수 없는 구조적 한계에 놓여 있었다.
이번 민간 종신 주택연금 서비스의 도입은 이러한 한계를 보완하며, 고령 가구가 보유 자산을 유동화해 안정적인 노후 생활을 영위할 수 있는 가능성을 열었다. 특히, 기존 공적 연금의 사각지대에 놓였던 고가 주택 보유층에게 새로운 선택지를 제공한다는 점에서 큰 의의를 가진다.
가입 가능한 주택 유형은 아파트, 연립, 다가구, 단독주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔 등이다. 주택담보대출이 있는 경우 대출을 모두 상환한 후에 가입할 수 있다.
만약 주담대가 남아 주택연금 가입이 어렵다면 대출 한도의 50∼90%에서 자금을 인출하고 나머지를 연금으로 받는 ‘주담대 상환용’ 제도를 활용할 수 있다. 또 부부 중 한명 이상이 기초연금 수급권자이면서 2억 5,000만원 미만의 1주택을 소유한 경우 일반 주택연금보다 최대 20% 더 받을 수 있는 ‘우대형 주택연금’ 혜택도 제공된다.
주택연금 가입 시 주택을 담보로 매월 받는 연금 지급액은 소유 주택의 가격과 가입 시점의 연령에 따라 결정된다. 기준이 되는 주택 가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용하는데, 아파트의 경우에는 한국부동산원 시세, KB시세를 순차적으로 적용하고 아파트 이외에 인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔은 감정기관의 감정평가를 통한 시세가 적용된다. 주택금융공사 홈페이지 주택연금 코너에 가보면 대략적인 월지급액을 확인할 수 있다.
예를 들어 지난해 3월 기준 ▲종신지급 방식으로 ▲70세에 ▲시세 3억 원짜리 일반주택으로 ▲정액형 주택연금에 가입하면 받을 수 있는 월지급금은 88만 6,000원이다. 주택연금은 평생 지급해야 하기 때문에 가입 연령은 부부 중 연소자 나이를 기준으로 한다. 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 연금 수령기간이 줄어들게 되니 주택연금 월지급액이 많아지고, 연령이 낮을수록 연금 수령기간이 늘어나 월지급액이 줄어드는 구조다.
주택 연금 담보를 제공하는 방식으로는 저당권방식과 신탁방식이 있다. 주택 연금 이용 중에도 저당권방식을 신탁방식으로, 신탁방식을 저당권방식으로 변경할 수 있다.
‘저당권방식’은 주택 소유자가 소유권을 계속 가지는 대신 가입자 사망 시 배우자에게 연금을 승계하기 위해서는 소유권 이전 등기 절차가 필요하다. 또한 배우자에게 연금을 승계하기 위해서는 자녀의 동의가 있어야 한다. 부모 자식 간에 그러면 안 되겠지만 종종 상속분쟁이 일어나기도 하기 때문이다.
이러한 문제점을 개선하기 위해 2021년부터 신탁방식 주택연금이 도입됐다. ‘신탁방식’은 주택 소유자가 주택에 신탁등기를 해 담보로 제공하는 방식의 보증이다. 신탁계약에 따라 주택 소유자 사망 후 공동 상속인 동의 절차 없이 배우자에게 주택연금이 자동으로 승계되는 장점이 있다.
또한 저당권 방식에서 전세를 준 주택은 주택연금 가입이 어려우나, 신탁방식은 주택 소유권과 임대차 보증금이 수탁자인 공사로 이전돼 채권 확보가 용이하기 때문에 거주 공간 외 유휴공간 임대로 추가 소득 창출이 가능하다.
단, 신탁방식으로 가입한 주택이 재건축되는 경우 소유권이 주택금융공사에 있기 때문에 재건축 조합으로부터 이주비 대출이나 조합원 분담금 대출을 받지 못할 가능성이 있어 주의가 필요하다.
주택연금 지킴이 통장으로 불리는 주택연금 전용계좌도 알아두면 좋다. 주택연금 전용계좌란 주택연금 월지급금 중 민사집행법상 최저생계비 월 185만원 이하 금액만 입금되며, 입금된 돈에 대해서는 압류가 금지돼 생활비를 안정적으로 확보할 수 있다. 주택연금을 이용하는 모든 사람이 신청 가능하고, 주택연금 월지급금이 185만원을 초과하는 경우 주택연금 전용계좌(주택연금 지킴이 통장) 및 일반계좌 둘 다 주택연금 수령 계좌로 등록해서 이용하면 된다.
