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서울 아파트 매물 30% 급증…4월초, 거래 신호 중요
데일리임팩트
15일 한국부동산원의 2월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향에 따르면 서울 강남구(-0.06%), 송파구(-0.03%), 서초구(-0.02%)는 일제히 하락 전환했다. 지난해 서울 집값 상승을 주도했던 지역이 가장 먼저 하락세로 돌아선 것이다.
정부가 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝히면서 급매물이 늘어난 영향으로 풀이된다. 기존 호가보다 수억원 낮춘 매물이 등장하면서 시장 분위기도 빠르게 냉각되고 있다. 실제 매수자들은 추가 하락 가능성을 염두에 두고 관망세를 강화하는 분위기다. 더 낮은 급매가 나올 수 있다는 기대가 확산되면서 거래는 사실상 멈춘 상태다.
수급 지표도 빠르게 균형 수준으로 내려왔다. 한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주(23일 기준) 서울 동남권(서초·강남·송파·강동구) 아파트 매매수급지수는 100으로 집계됐다. 지난해 2월 첫째 주(98.7) 이후 가장 낮은 수준이다. 매매수급지수는 0~200 범위에서 수요와 공급 비중을 나타내며 100 미만이면 매도자가 매수자보다 많다는 의미다.
매물 증가 속도도 가파르다. 부동산 빅데이터 플랫폼 ‘아실’에 따르면 지난 4일 기준 서울 아파트 매물은 7만1793건으로 집계됐다. 1월(5만5420건)과 비교하면 약 29.5% 증가한 규모다.
시장 최대 변수는 오는 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도세 중과 유예다. 유예가 끝나면 조정대상지역인 서울 전역과 경기 12곳에서 다주택자는 기본세율(6~45%)에 더해 주택 수에 따라 최대 30%포인트의 세율이 추가된다. 세 부담을 피하기 위한 ‘절세 매물’이 막판에 대거 등장할 가능성이 제기되는 이유다.
다만 거래 절차상 실제 매도 시점은 제한적이다. 정부가 지난해 10·15 대책을 통해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서, 매매 시 약 3주가량의 허가 절차가 필요하다. 5월 9일 이전 거래를 마치려면 현실적으로 4월 초까지는 계약을 체결해야 한다.
이 때문에 시장에서는 이달 말부터 다음 달 초까지 절세 매물이 집중적으로 나올 가능성에 주목하고 있다.
다주택자 양도세 중과 시행 이후 시장 흐름을 놓고 전망은 엇갈린다. 세 부담을 이유로 매물을 거둬들이는 ‘매물 잠김’ 현상이 나타나면 공급 감소로 가격 반등 가능성이 있다는 분석도 있다. 반면 정부가 보유세 강화 등 추가 세제 개편을 시사한 만큼 중장기 세 부담을 우려한 매도 물량이 이어질 것이라는 관측도 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “양도세 중과 유예 종료를 앞두고 일부 다주택자들이 서둘러 매물을 내놓고 있다”며 “강남3구와 용산구는 당분간 토지거래허가제 지정 직전의 최고가를 회복하기 쉽지 않을 것”이라고 말했다.