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수도권 노후 단지 정비 기대, 지방은 신축 강세
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전국 기준으로 보면 준공 연식이 짧은 단지의 가격 상승 폭이 상대적으로 컸다. 다만 시장을 수도권과 지방으로 나누면 서로 다른 흐름이 나타났다.
수도권에서는 준공 20년을 넘긴 노후 아파트가 신축보다 높은 상승률을 기록했다. 지난 1년간 수도권의 준공 20년 초과 단지는 6.59% 상승했다. 준공 5년 이하 단지의 상승률인 3.64%보다 2.95%포인트 높다.
수도권 노후 단지는 재건축과 리모델링 등 정비사업 추진 가능성이 가격에 반영되는 경우가 있다. 정부 규제 완화와 정비사업 기대감, 신규 주택 공급 부족도 오래된 단지의 상승세에 영향을 미친 요인으로 꼽힌다. 건물의 노후도보다 입지와 향후 개발 가능성이 더 높은 평가를 받은 것이다.
서울의 입주 물량 감소 전망도 기존 아파트 시장에 영향을 줄 수 있는 요소다. 부동산R114에 따르면 임대 물량을 제외한 2027년 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만 3019가구다. 올해 예정된 1만 7210가구보다 24.35% 줄어든 규모다.
신규 공급이 감소하면 이미 교통과 생활 기반 시설이 갖춰진 기존 주거지의 가치가 부각될 수 있다. 특히 정비사업을 추진하거나 사업 기대감이 형성된 노후 단지는 새 아파트로 바뀔 가능성까지 가격에 반영될 수 있다.
지방의 흐름은 수도권과 달랐다. 지방권의 준공 20년 초과 아파트값은 2025년 5월부터 2026년 5월까지 0.83% 하락했다. 반면 준공 5년 이하 단지는 2.81% 상승했다.
수도권에서는 구축 아파트가 신축보다 높은 상승률을 기록했지만, 지방에서는 신축이 가격 상승을 이끌었다. 지방의 노후 단지는 정비사업 가능성보다 건물과 시설의 노후화가 가격에 더 크게 반영된 것으로 해석된다.
이 같은 격차는 지방의 광역시와 도 지역에서 모두 나타났다. 5대 광역시의 준공 5년 이하 아파트값은 1년간 2.72% 상승했다. 같은 지역의 준공 20년 초과 단지는 1.38% 하락했다.
8개 도 지역에서도 준공 5년 이하 단지는 2.96% 올랐지만 20년 초과 단지는 0.37% 내렸다. 지역 규모와 관계없이 지방에서는 오래된 아파트보다 최근 지어진 단지의 가격 흐름이 상대적으로 강했다.
지방 주요 시·도 가운데 준공 5년 이하 단지의 상승률이 가장 높은 곳은 전북이었다. 전북의 신축 아파트값은 지난 1년간 6.30% 상승했다. 충북은 5.44%, 울산은 4.49%, 대구는 4.02%, 부산은 3.86% 올랐다.
지방에서 신축 선호가 강해진 배경에는 주거 환경의 차이도 있다. 최근 지어진 아파트는 이전 단지보다 평면 구성과 공간 활용도를 보완한 설계가 적용된 경우가 많다. 스마트폰을 활용한 주거 시스템 등 새로운 기술을 도입하기에도 비교적 유리하다.
커뮤니티 시설과 지상 공원화 설계 등 단지 내부 환경도 신축 선호에 영향을 주는 요소다. 같은 지역 안에서도 생활 편의성과 주거 만족도를 높일 수 있는 시설을 갖춘 단지에 수요가 집중될 수 있다.
노후 아파트가 정비사업을 통해 새 주거지로 바뀔 가능성이 큰 수도권에서는 현재의 건물 상태뿐 아니라 미래 가치가 가격에 반영된다. 반면 지방에서는 정비사업 기대감이 상대적으로 제한적인 노후 단지보다 바로 입주해 개선된 주거 환경을 누릴 수 있는 신축 단지가 높은 평가를 받는 흐름이 나타난다.
이번 통계는 아파트의 준공 연식만으로 가격 흐름을 일률적으로 판단하기 어렵다는 점을 보여준다. 수도권 노후 단지는 정비사업과 공급 여건이 가격을 뒷받침하지만, 지방에서는 주거 환경과 상품성이 뛰어난 신축 단지가 상승세를 주도하고 있다. 앞으로도 아파트값은 연식 자체보다 지역별 공급 상황과 정비사업 가능성, 단지별 주거 여건에 따라 차이를 보일 가능성이 있다.