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LH, 3기 신도시 미매각 용지 직접 개발해 6만가구 공급
아주경제
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20일 국토교통부와 LH 등에 따르면 정부는 수도권 공공택지 가운데 민간에 매각할 예정이던 공동주택용지를 LH 직접시행으로 전환해 2030년까지 5만3000가구를 착공할 계획이다. 용적률 상향 등을 통해 추가로 확보하는 7000가구를 더하면 직접시행을 통한 공급 규모는 약 6만가구에 달한다.
기존 공공택지 공급은 LH가 택지를 조성한 뒤 민간 건설사에 공동주택용지를 매각하면 건설사가 직접 주택을 짓고 분양하는 방식이 중심이었다. 앞으로는 LH가 토지를 보유한 채 직접 사업을 시행하고 민간 건설사는 시공 또는 민간참여사업 형태로 참여하는 방식이 늘어나게 된다.
실제 지난해 하반기 민간 매각이 중단된 공동주택용지는 17개 지구 27개 필지, 약 65만㎡ 규모다. 경기·인천 지역이 19개 필지를 차지하며 남양주 왕숙과 하남 교산 등 3기 신도시도 포함돼 있다. 해당 용지는 지구계획과 용도 변경 등을 거쳐 순차적으로 직접시행 사업으로 전환될 예정이다.
정부가 직접시행 확대와 함께 공공임대 공급에도 무게를 두면서 3기 신도시의 주택 구성 변화가 더욱 커질 가능성이 있다. 기존 민간분양용지가 공공주택으로 바뀔 경우 공공분양뿐 아니라 일부 물량은 공공임대로 공급될 수 있기 때문이다.
정부가 추진 중인 보편형 공공임대 역시 3기 신도시가 주요 공급 후보지다. 남양주 왕숙 S10블록과 인천 계양 AC2-1블록, 하남 교산 공공복합용지 등이 초기 후보로 검토되고 있다. 기존 공공임대보다 소득·자산 기준을 완화하고 주택 품질을 높여 청년과 일반 무주택자까지 수요층을 넓히는 방식이다.
홍지선 국토교통부 장관 후보자도 최근 국회 인사청문회에서 이 같은 방향을 재확인했다. 홍 후보자는 3기 신도시 민간분양 부지 가운데 민간에 매각되지 않은 용지는 LH가 직접 시행하고 공공임대도 늘릴 예정이라는 취지로 설명했다.
LH 직접시행 확대는 건설업계의 사업 방식에도 변화를 가져올 전망이다. 민간 건설사가 토지를 직접 사들여 시행·분양수익을 얻는 구조는 줄어드는 대신 LH가 시행자가 되고 민간이 설계·시공 등을 맡는 민간참여 공공주택사업 비중이 커질 가능성이 높다.
특히 자체 개발사업 비중이 높은 중견 건설사 입장에서는 수도권 공공택지를 확보할 기회가 줄어들 수 있다. 반면 토지 매입에 대규모 자금을 투입하지 않고 시공에 참여할 수 있다는 점에서는 금융 부담을 줄일 수 있는 측면도 있다.
문제는 LH의 재정 부담이다. 토지를 민간에 매각하면 비교적 빠르게 자금을 회수할 수 있지만 직접 주택을 건설하면 건설비까지 추가로 투입해야 한다. 공공분양은 분양을 통해 사업비를 회수할 수 있지만 공공임대는 장기간 자산을 보유해야 해 투자금 회수 시점도 늦어진다.
지난해 LH의 총부채는 173조원을 넘어선 상태다. 정부가 LH 조직을 개발·주택건설 부문과 주거복지·자산관리 부문으로 나누는 개편까지 추진하고 있는 만큼 향후 직접시행 사업비와 공공임대 운영비를 어떤 방식으로 마련할지도 주요 과제로 꼽힌다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “LH 직접시행은 민간 건설사에 어느 정도 역할을 맡길지에 따라 요구되는 LH의 역량도 달라진다”며 “장기적으로도 이러한 사업 구조를 지속할 수 있을지까지 고민할 필요가 있다”고 말했다.